Algumas situações práticas possibilitam requerer uma indenização pela perda do ponto de um comércio. Afinal, como se sabe, o ponto é o local onde a atividade empresarial é exercida, sendo fundamental ao negócio ali desenvolvido, uma vez que se torna a referência dos consumidores.
Até mesmo aqueles que não são empreendedores, e nem o querem ser, sabem o significativo diferencial de um bom ponto, o qual, por vezes, é a diferença entre o sucesso e o fracasso.
Assim, visando proteger algo tão valioso, é que a indenização pela perda do ponto é considerada possível e justa. Vejamos:
[elementor-template id="15899"]1 – Quando é cabível essa indenização?
Quando a perda do ponto decorrer da retomada do imóvel alugado pelo proprietário, bem como nos casos de desapropriação pelo poder público, ou seja, desde que a perda do ponto ocorra por situações alheias à vontade e livres de culpa do dono do fundo de empresa.
2 – Quando é devida a indenização pela retomada do imóvel nos contratos de locação?
Imaginemos que o imóvel locado é retomado pelo antigo proprietário e esse, sabendo do sucesso que o ex-locatário tinha vendendo chocolates, decide também vender chocolates.
Ora, evidente que o proprietário do imóvel irá se beneficiar e atrair um público ao qual não conquistou. Seu sucesso imediato será à custa do antigo locatário, o qual efetivamente investiu tempo, dinheiro, trabalho e seu intelecto em constituir ali um valioso ponto para a venda de chocolates. Logo, é patente que o enriquecimento do proprietário é indevido, não tendo dado causa justa ao mesmo.
Contudo para que o pedido de indenização seja possível, é necessário que o locatário tenha direito a renovação compulsória do contrato de locação, e, para tanto, deve ingressar com a Ação de Renovatória da locação dentro do prazo legal de no máximo 1 (um) ano e no mínimo 6 (seis) meses antes do término da vigência do contrato. Além disso, deve o locatário provar o atendimento aos requisitos da locação comercial e o cumprimento total e perfeito do pactuado.
Ainda, para viabilizar o pagamento da indenização, é primordial que a Ação Renovatória seja julgada improcedente, sendo acolhida a defesa do locador, seja pela ausência dos requisitos da locação empresarial, decadência do direito à renovação ou o acolhimento de alguma exceção de retomada, que são hipóteses incompatíveis com o exercício do direito de propriedade do proprietário do bem.
Diante disso, ainda que o direito de propriedade do locador seja garantido pela Constituição Federal, permitindo ao mesmo não renovar o contrato de locação, mesmo tendo o locatário proposto a Ação Renovatória e tendo esse direito a renovação compulsória, deve o locador arcar com a compensação do locatário lesado, sendo perfeitamente cabível exigir uma indenização pelo ponto perdido.
Assim, no caso da locação, caberá indenização pela perda do ponto: “a-) se a exceção de retomada foi a existência de proposta melhor de terceiro; b-) se o locador demorou mais de 3 meses, contados da entregado imóvel, para dar-lhe o destino alegado na exceção de retomada (por exemplo: realização de obras, transferência de estabelecimento de descendente etc.); c-) exploração do imóvel, na mesma atividade do locatário; d-) insinceridade da exceção de retomada.”[i]
3 – E, quando ocorre a indenização pela Desapropriação?
A Desapropriação ocorre quando o Poder Público toma para si bens particulares ou os transfere para terceiros, mediante o pagamento de uma indenização justa e prévia, a qual “é exigência que se impõe como forma de buscar o equilíbrio entre o interesse público e o privado; o particular perde a propriedade e, como compensação, recebe o valor correspondente em dinheiro (agora, em algumas hipóteses, substituído por títulos da dívida pública)”.[ii]
Para determinar o valor da indenização pela desapropriação, quando essa é discutida dentro de uma ação judicial, é necessário considerar:
a-) O valor da bem, com todas as benfeitorias feitas no imóvel;
b-) Os lucros cessantes e os danos emergentes;
c-) juros compensatórios;
d-) juros moratórios;
e-) custas e despesas processuais;
f-) despesas com desmonte e transporte de mecanismos em funcionamento instalados no imóvel;
g-) honorários advocatícios.
No que tange a perda do ponto, a indenização refere-se à reparação pela perda do fundo de comércio, do qual é o ponto comercial parte integrante.
Entende a jurisprudência majoritária que se deve indenizar aquele que é dono do fundo de comércio, isto é, caso seja o proprietário do imóvel expropriado o seu dono, é esse quem deve receber a indenização. Contudo, se o fundo pertencer a terceiro, é o terceiro quem receberá a indenização que deve ser paga, como ocorre no caso da locação de imóvel comercial, quando é o locatário o responsável por instaurar o fundo de comércio naquele local.
Mas, atenção, para o caso de requerimento de indenização enquanto terceiro, é necessário que o interessado ingresse no judiciário com uma ação própria, pois a indenização decorrente do processo de desapropriação está limitada a pessoa do proprietário do imóvel expropriado.
4 – Em que momento deve ser paga a indenização pela perda do ponto?
Quanto a matéria existem dois entendimentos, quais sejam: 1-) o valor devido deve ser pago antes da imissão na posse do Poder Público; 2-) a indenização pode ser paga posteriormente a imissão na posse do Poder Público, desde que seja feito o depósito em juízo prévio do valor devido pelo imóvel em si.
Tem-se verificado maior incidência do segundo entendimento, até porque, muitas vezes o fundo de comércio não pertence ao proprietário do bem e dependa de perícia contábil que requer avaliação do faturamento da empresa.
Todavia, a corrente que defende a necessidade do pagamento prévio pelo fundo de comércio, o qual engloba o ponto, visa garantir a eficiência e celeridade no pagamento, protegendo o interessado do já conhecida morosidade do Poder Pública.
Logo, determinar o momento para o pagamento dependerá do caso concreto, bem como da urgência do Poder Público.
5 – No que consiste a indenização:
A indenização deve saldar todos os prejuízos que o empresário teve ou terá, bem como o que deixou de ganhar (lucros cessantes), cobrindo a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio.
Para o cálculo deve-se realizar a avaliação contábil do fundo de comércio, considerando o faturamento de empresa entre outros fatores. Assim, deve-se submeter o fundo a uma perícia para a determinação do montante exato da indenização.
Por fim, interessante destacar que, – ainda que se aconselhe, em respeito a boa inteligência, deve-se sempre manter a documentação de um empreendimento em dia – muitos tribunais defendem que a irregularidade do negócio não exclui a obrigatoriedade do pagamento da indenização pela perda do ponto (fundo de comércio), tanto no caso da locação quanto da desapropriação, uma vez que , “o fundo de comércio constitui realidade incorpórea que não deixa de existir em razão de irregularidades documentais”, sendo sua existência um fato.[iii]
Fonte: Jusbrasil
[i] Coelho, Fábio Ulhoa, Curso de Direito Comercial, volume 1: direito de empresa, 23. ed. Thomson Reuters, 2019, p.143.
[ii] Di Pietro, Maria Sylvia Zanella, Direito Administrativo – 25. ed. – São Paulo: Atlas, 2012. Pg. 179
[iii] TJ-SP – APL: 10255534820158260053 SP 1025553-48.2015.8.26.0053, Relator: Isabel Cogan, Data de Julgamento: 30/11/2016, 12ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 02/12/2016.